2006年房地产行业研究报告

2006年5月，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，内容包括调整住房供应结构；进一步发挥土地，信贷，税收政策的调节作用；合理控制城市房屋拆迁规模和进度；进一步整顿和规范房地产市场秩序；加快城镇廉租住房制度建设；完善房地产统计和信息披露制度。即人称的“国六条”。

这是继05年“房地产新政”之后，政府又一次对房地产业进行大力度的宏观调控。政府对房地产市场的频繁干预，侧面表明了其对房地产市场健康程度的不满和担忧，关于房地产市场过热的呼声也不绝于耳，以此为契机，铭远再度对中国房地产发展现状进行了关注。

本次研究的内容摘要：

房地产行业是我国现阶段重要的支柱产业和消费热点，具有关联产业多，影响力大的特点。

从供给方面看，我国房地产开发总量持续增加，开发结构明显改善，房地产建设规模不断扩大，在建施工面积逐年增加，房地产企业数量增长较快，呈现两极分化迹象。

而在需求方面，我国商品房持续热销，平均价格稳步上升，个人购房比重急剧增加，人均住房面积逐步增加，住宅需求占比较大，而办公楼、商业用房需求增速趋缓。与此同时，我国部分地区出现房地产过热现象：房地产市场的投入过快，房价上涨过快，投资比例增大，投机现象显现；房地产企业负债高，银行贷款投入较大；房价收入比例较高，有效需求增长有限；房地产投资速度明显高于GDP增长速度。因此需要警惕房地产泡沫的发生。

目前房地产市场的问题不仅是房地产业自身的问题，而且与我国的二元经济结构有密切关系。商品房存在结构性矛盾，国家在政策上加大对普通住宅的支持，限制高档物业和投资性物业。

过去房地产的竞争不是开发商之间的竞争，而是优势利益团体（开发商）对劣势利益团体（购房者）进行掠夺的过程。在“国六条”得到较好落实、土地供应量相对比较充分等前提条件下，这种卖方市场的优势将被大大削弱。

在未来的发展中，开发商将呈现两极分化趋势：将房地产业作为核心产业的企业，虽然平均利润降低，但企业规模会逐步扩大；进入房地产业赚快钱，捞一把就走的，由于行业平均利润的降低，会逐渐脱离这个产业。

对前者来说，，未来的竞争力是企业的系统化整合能力和整个企业的系统化执行能力。企业的核心竞争力来自企业内部，而非外部，因此，未来的取胜，决定于开发企业内部管理上的提升与改进。开发商应通过增强资金运作能力、提升品牌价值、控制成本提高竞争能力。

在这次研究中，我们还针对房地产企业的资本运作，营销策略，企业管理控制等方面进行了深入的专题探讨。