转型期的中国商业地产走向何方

   第一阶段：做出产品的年代（1991——1997）

随着90年代初行业政策的放开，中国真正出现了房地产市场和以从事市场行为的参与者——开发商，那时主流开发商的开发行为从特征上可以概括为“做出产品”，其行为是产品导向的，使用者对产品没有具体的使用构想，开发商也只是蒙着头将产品做出来，放在卖方市场的大轮盘中等待买方的挑选，而最终的结果则是，无论产品如何，均会有买单人。

由于市场供给足够稀少，需求方的选择空间较小，因此双方均没有对提升产品功能的渴望，需求方往往愿意选个较早的购买时机，以购买到他们对产品的唯一期望——区位。而对应这种粗放的市场需求，开发商将大部分的注意力都放在以协议购买、置换等方式千方百计地获取优质地块上面，在拿下地块之后，则选择尽快地将房子盖起来，至于盖成什么样，购买者有什么特殊用途和需求，则顾不上管那么多了，寻找下一个土地目标要紧。

无论从市场参与者的成熟需要，还是行业关键成功要素的要求上看，这一阶段都是房地产行业必须经历的，乃至于今天，区位地块仍然是绝对的稀缺资源，只是这稀缺性较之当年更甚，不在那么容易获得了。

由于离人民群众生活的距离实在太近，房地产行业从诞生那天起就一直不缺少曝光的机会，许多资方由于看好房地产行业的大好前景，以及垂涎于高居不下的行业平均利润，纷纷进入该行业。1995——1997年间的房地产开发资质审批量几乎是之前几年的两倍之多，一夜之间，许多二、三级资质的中小开发商如雨后春笋般派生出来，其中也不乏资金和资源上具有比较优势的优质开发商。一时间，供给较大地增加，为下一个阶段的行业洗牌埋下了伏因。

该阶段的行业表现为需求放大进而拉动供给增加。  

   第二阶段：市场为王（1997——2000）

作为外力对行业的推动，1997年爆发的亚洲金融危机终于让商业地产开发商们认识到了市场培育和挖掘客户需求的重要性，虽然中国受到金融危机的影响较小，但商业地产的客户们仍然显示出了较之前疲软许多的购买力，正是由于需求的急速萎缩，加之97年前供给增加，行业的温床终于被打破，市场竞争急速加剧。

许多至今仍然活跃在市场中的领先开发商当年快速调整市场策略，将产品导向快速转为市场导向，一时间引领了整个行业成熟度的提升，在他们的带领下，一大批优秀的开发商加大对市场研究的投入，对客户需求进行深度解析，开发出了更加贴和使用需要和更加经济性的产品。

该阶段的行业表现为需求萎缩使行业竞争加剧，激烈的竞争催化了行业进一步成熟。

   第三阶段：品牌之道(2000年至今)

2000年后，随着中国在全球经济中的地位不断提高以及亚洲金融危机的影响逐渐褪去，中国的商业地产迎来了十五年中最好的一段时期，需求平稳快速放大且趋于理性，供给经过1997——2000年间的洗牌已经相对成熟，在供需双方的推动下，中国的房地产市场真正进入了平稳增长期。

在这个阶段中，在房地产相对成熟的区域如珠三角、长三角以及京津地区，品牌成为了需方追捧的主角，也成为了众多优秀开发商用以标识和提升的核心竞争力。商业地产的品牌从类型上讲，主要分为企业品牌和项目品牌两种。

一方面，优秀的房地产开发商在对客户需求的深入研究基础上，以提供客户导向的产品形成了一定的市场号召力，在此基础上导入全面识别系统进而形成了企业品牌优势。

另一方面，优秀的商业地产项目在集成了开发商、运营商、物业管理商、内容提供商的全方位优质服务的基础上，形成了拥有足够知名度和美誉度的项目品牌。

正是由于品牌之道的盛行，注重打造企业品牌和项目品牌的商业地产发展商站在了行业至高点，形成了对其他竞争者的比较优势和区别优势，并利用品牌发展拉动了企业利润的提升。

该阶段的行业表现为供需两旺推动行业健康发展。

   未来的探索：打造 “物业解决方案”和“融资平台”

    我国商业地产市场经过十五年的发展，无论是供给方还是需求方，都体现出了足够的成熟度，当然，较之发达国家房地产市场，仍然有较长的路要走。

    我们借鉴发达国家的商业地产发展规律，总结出城市办公型不动产的业务模式演变历程（见图二），在城市化进程初期主要表现为增量开发为主导的市场特征；进入城市化进程中期后，由于土地资源的相对稀缺和市场竞争逐渐激烈，行业集中度提高并且出现了行业的进一步细分，市场特征为开发与持有经营并举；当城市化进程放缓后，行业的专业细分将达到最终高度，进而出现整合趋势，原本在开发与持有经营并举阶段中分立的开发商和经营商会出现一定程度的整合，以专业资产运营商的身份出现，与之相匹配的，投资商的角色将从原来的开发商中分离出去，以专业资方为主体形成独立的投资商群落。

图二：城市办公型不动产业务模式演变

中国的办公型不动产恰好处于上图中的开发+持有经营并举阶段，并强烈地表现出向第三阶段过渡的趋势，我们认为，目前的商业地产开发商，有必要从逐一项目的开发与经营向复杂资产的组合运营过渡，以领先的“物业解决方案”撬动资方，建立融资平台，转型为资产组合运营商（见图三，注）。

在对资产组合运营商的核心竞争优势分析中，我们认为，建立专业、适应市场需求的“物业解决方案”是可选的途径之一。究其原因，在十五年的发展历程中，优秀的商业地产开发商已经实现了“不管市场”——“阅读市场”——“凝聚市场”的三步走，具备了对目标客户的解读并将具体需求表现在产品中的能力，如果能够进一步地锁定某类目标客户，立体化地对其需求进行全方位研究，以此为设计产品的思维源泉，便可建立出适应特定目标客户群的“物业解决方案”。

以“物业解决方案”为核心竞争优势，在房地产行业价值链中锁定解读市场并提供针对性产品的“专家身份”，将有助于使资产组合运营商处于灵活的地位，向下提供一体化的解决方案，向上即可实现对资方的选择，既可以战略联盟的方式整合投资资源，成为专业的服务商，树立恒久盈利点——服务收益或代理收益；又可以积累资金并在部分项目中饰演双重身份，实现投资收益与服务收益的双重利润。

注：值得一提的是，正是由于商业地产较强的流通特质使其具备了资产组合运营的基础，住宅地产由于套现模式较为单一，目前尚不具备以资产组合进行运营的前提。