北京市近期推出的二千万限价房将对北京市未来的房价走势产生什么样的影响?这是目前社会上广泛关注的房地产话题之一。本文从三个角度,即: 房地产市场需求角度、房价构成角度和房地产市场主体行为角度来综合分析限价房对北京市房价的综合影响。文章得出结论，认为二千万限价房将会在一定程度上抑制近几年来北京市房价的过快增长，起到一定的稳定房价的作用。但是，从长期来看，北京市的房价必然随着经济的不断发展，逐步增长，并向国际水平看齐。换句话说，房价将会短期趋于稳定，长期看涨。
2006年，北京房价创下了连续七个月两位数增长的纪录，位居各大城市房价增长最前列。截至12月底，北京市新开盘项目整体开盘均价为10369元/平方米，与11月相比又上涨了23.6%。特别需要指出的是，以上所有房价都是北京市12个行政区的总平均价格，其中包括密云、延庆、怀柔等远郊区县，而上述区域新房均价仅在3000元/平方米左右。换句话说，北京市城八区的房屋均价已经远超过了1万元/平方米。
为抑制房价的过快增长，北京市委书记刘淇近期表示：“政府要在3年内，建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房，从而对房价起到一定的控制作用。”这两个一千万对北京房价到底会产生什么影响呢？笔者认为可以从以下三个角度加以分析：
房地产市场需求分为生活需求、改善需求、投资需求和投机需求四项需求。随着北京市二千万限价房的建设，在短期内，需求会受到一定的影响；长期内，房价下跌的可能性不大
首先，生活需求和改善需求是刚性的，其变化也是有规律可循的。在北京市两个一千万项目的新形势下，部分消费者预期房价会下跌，可能会等待房价进一步回落而持币待购，但从长期看，这部分需求是客观存在的而且数量巨大，也是必然要释放出来的。
而对于投资性需求和投机性需求，在北京市二千万限价房的调控下，投资者会更加理性地分析投资收益，短期内这部分需求肯定会大幅度下降。但是，从长期看，在利率、汇率政策不发生大的改变，而投资渠道单一的状况不可能好转的情况下，这部分从楼市中撤出的资金流向何方，今后仍然是一个问题。尽管去年中国股市表现非凡，相当一部分资金流向了股市，但是2007年春节假期刚过沪、深股市的大幅下跌，使众多投资者对股市的巨大风险仍然是心有余悸。因此，如果没有更好的投资渠道，这些资金也许还会在观察一段时间后，重新回到楼市中来，在下一波行情中继续推高房价。
房价的构成主要包括土地成本、建安成本和项目经营期间的费用、税金及附加等内容，再加上开发利润。从这几部分分析，在北京市二千万限价房的建设大背景下，房价增长速度会有所减缓，但房价下跌的可能性不大。
土地成本持续上涨。土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求的快速增长，又进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾。从长期来看，由于土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了地价上涨。而拆迁工作的进一步规范也相应增加了拆迁补助费用。另一方面，土地出让金也是政府进行配套基础设施的资金来源。北京市二千万限价房尽管在政府的干预下，部分降低了限价房土地成本，但是影响有限，其他房地产商仍然要承受高额的土地成本。因此限价房只会在一定程度上抑制房价过快增长，暂时减少社会大众对北京市政府管控房价不力的舆论压力。
建材价格的上涨导致建安成本的不断提高。近几年来，由于投资的过度旺盛等因素影响导致建材价格的持续上涨。整体上尽管近期建材价格有所回落，但原材料供应紧张趋势仍将延续。北京市电力、煤炭、石油供应紧张的局面仍将持续；铁路运输紧张局面难以得到根本缓解;建材价格仍将维持在高位。另一方面，随着人们需求层次的不断提高，商品房的品质会逐步提高，配套设施和环境也会不断改善，这些都在一定程度上加大了商品房的开发成本。
整个房地产行业的人力成本、项目的期间费用、税金和开发利润都难以明显下降。由于工资的刚性特征，房地产开发企业的人力成本将会持续上涨；项目期间的费用多是由政府部门征收的，也都是经过相关部门批准的，这部分成本短期内也不可能下降；而对于企业的开发利润，由于北京市二千万限价房的建设，给北京市各地区的房地产开发项目增加了相对低价的竞争对手，更有利于吸引消费者，对房地产商在产品定价时形成一定的压力。房地产商可能会降低项目开发利润率，以应对竞争，因此这部分可能会下降一些。但房地产企业作为市场中的法人主体，其着眼点只能以盈利为中心。所以从长期看，这部分成本也不会有太多的下降空间。
房地产市场的活动主体主要有三个：首先，是政府部门，包括中央政府和地方政府；其次，是企业，主要是房地产企业和金融机构，也包括为房地产企业提供原材料的上游企业；第三，是购房者，主要是居民。从这三个方面的行为动机来看，房地产价格下跌的动力明显不足。
政府的行为和动机。政府是房地产市场的监管者，对房地产市场的稳定发展负有直接的责任；在我国，政府尤其是地方政府同时也是房地产市场的利益参与和分配者。利益的不同导致两者的行为取向略有不同，但不管怎样，在当前的形势下，他们都不希望也不会使房价下跌。根据人大副委员长盛华仁报告的数据，2001年到2003年间，地方政府的土地出让收入为9100亿元，而在1998年，这个数据不过67亿元。土地已经变成地方政府名副其实的第二财政。对于北京市而言，今年1月26日，北京市市长王岐山在总结2006年政府工作时坦言，北京房价增长过快，将采取措施抑制房价过快增长。由此可见，北京市市政府也只是要“抑制房价过快增长”，根本就没有想过要对北京的“第二财政”动手术。因此，限价房建设的出台就是为了稳定房价，不让房价增长过快。
银行对房地产业的价格影响基本上是中性的。因为，银行对开发商的贷款紧缩减少了房地产市场的供应量，而对按揭贷款用户的紧缩减少了房地产市场的需求量。从银行的利益出发，房地产市场价格的大涨和大跌都不符合银行业的利益。但在目前银行信贷资金大多注入房地产市场的状况下，已经隐含着巨大的金融风险，房价下跌不仅会直接影响银行信贷资金的回收，也可能导致整个金融系统的信用危机。
开发商是紧跟地方政府节奏的一个群体，也是对房地产市场价格走势有良好期盼，但没有主导能力的一个群体。但不管怎样，作为商品房市场中的供给者，房地产开发商肯定不希望房价的下跌，而且会在和政府的博弈中选择相应的对策保证自己的利益最大化。从另一个方面看，在二千万限价房建设的大背景下，如果房地产开发商真的有暴利，那么房地产价格至少具有理论上的下跌空间；反之，如果房地产商的盈利空间并不大，那么房价下跌的结果是房地产商停止开发甚至破产，但是低价格的房子依然造不出来。
居民的两难选择。住房的最终消费者居民，对于房价的涨落处于两难选择之中。对于还没有购房的居民来说，他们肯定希望房价下跌，以实现他们的住房需求，但是对于大部分已经拥有房产的家庭来说，房价的大落对他们肯定没有好处，因为房价大落，他们的资产会大幅缩水。
从以上的分析可以看出，在整个房地产市场主体中，大多数人不希望房价的下跌。为了实现整个国民经济的持续稳定发展，保障社会的稳定，进行宏观调控是政府的职责，但政策的着眼点是稳定房价，不是打压房价。因此，笔者认为，在北京市推出二千万限价房后，房价的增长速度将会有所回落，房价将在未来一段时间内保持相对稳定或较低幅度增长。
